Os abutres da habitação

Os investidores que exploraram a crise financeira de 2008 estão ditando o resgate desta.

Francesca Mari

The New York Review of Books

Uma casa deteriorada de propriedade de um banco, Moreno Valley, Califórnia, agosto de 2008 David McNew/Getty Images

Homewreckers: How a Gang of Wall Street Kingpins, Hedge Fund Magnates, Crooked Banks, and Vulture Capitalists Suckered Millions Out of Their Homes and Demolished the American Dream
por Aaron Glantz
Custom House, 398 pp., US$ 27,99

"Eles controlam as pessoas através do próprio dinheiro do povo."

— Louis Brandeis

1.

Em uma realidade alternativa, a que os progressistas queriam, o governo não teria socorrido os bancos durante a crise de 2008. Quando os títulos lastreados em hipotecas começaram a pegar fogo como jornal sob toras, o governo teria priorizado os proprietários de imóveis em dificuldades. Teria criado uma corporação para recomprar as hipotecas em dificuldades e, em seguida, trabalhado para refinanciar essas hipotecas — reduzindo os pagamentos mensais para refletir os valores subjacentes reais das casas ou adicionando anos às hipotecas para tornar os pagamentos mensais mais administráveis. Se um proprietário perdesse os pagamentos da hipoteca, em vez de iniciar uma execução hipotecária após dois meses, como foi feito por muitos bancos durante a recessão, o governo teria segurado por um ano inteiro, talvez mais. No caso de o proprietário ainda não conseguir acompanhar, o governo teria adquirido a casa, consertado e alugado até que outra pessoa a comprasse.

Quem poderia sonhar com ideias tão malucas? Franklin Delano Roosevelt, por exemplo. Para estancar as execuções hipotecárias durante a Grande Depressão, FDR criou a Home Owners’ Loan Corporation (HOLC), que comprou mais de um milhão de hipotecas em dificuldades de bancos e as modificou. Quando a modificação não funcionou, ela vendeu as casas executadas — 200.000 delas — para indivíduos. Embora o programa fosse caro, no final ele praticamente se pagou: como as casas não eram despejadas no mercado de uma só vez, elas quase sempre eram vendidas por um valor próximo ao do empréstimo original. O New Deal — que também criou a Federal Housing Administration (FHA), para garantir hipotecas com bancos, e a US Housing Authority, para construir moradias públicas — inaugurou a era de ouro da propriedade da casa e da prosperidade da classe média. Não foi sem problemas significativos — a HOLC inventou o redlining, fornecendo apenas empréstimos apoiados pela FHA para pessoas brancas que compravam em bairros brancos — mas, se você fosse branco, essa era uma resposta estabilizadora e igualitária que mantinha os especuladores afastados.

Homewreckers, o livro recente de Aaron Glantz sobre os investidores que exploraram a crise financeira de 2008, é uma leitura essencial à medida que mergulhamos de cabeça em uma nova catástrofe financeira. Glantz, um repórter sênior do programa de rádio público do Center for Investigative Reporting, Reveal, escreveu livros sobre o mau manejo da Guerra do Iraque (How America Lost Iraq) e a negligência dos veteranos que se seguiu (The War Comes Home). Ele observa que há duas maneiras de um governo responder a uma crise causada por especulação imprudente: intervindo ou se afastando. Roosevelt interveio; Ronald Reagan, lidando com a crise de poupança e empréstimo, se afastou. A partir de 1986, como resultado da desregulamentação de Reagan, inúmeras associações de poupança e empréstimo ficaram loucas com o dinheiro de outras pessoas, fazendo apostas arriscadas; 747 deles implodiram.1 Mas em vez de reestruturar a dívida tóxica, o governo Reagan a vendeu para “investidores abutres”, aqueles que lucram com o desastre ao atacar para devorar os ativos mais baratos e problemáticos de entidades falidas. O governo vendeu a preços de liquidação com acordos lucrativos de compartilhamento de perdas: qualquer dinheiro que um investidor recuperasse na dívida era seu para ficar, mas as perdas seriam garantidas pelo governo. Os acordos custaram ao governo dos EUA mais de US$ 124 bilhões em subsídios.

Os governos de George W. Bush e Barack Obama, infelizmente, se aproximaram mais do exemplo de Reagan, gastando US$ 700 bilhões no resgate de Wall Street e tentando freneticamente atrair investidores para o mercado imobiliário em colapso, leiloando hipotecas inadimplentes a preços baixos e com acordos de compartilhamento de perdas que essencialmente garantiam que os investidores não perderiam dinheiro. Essas políticas não apenas forneceram às empresas incentivos financeiros para buscar execuções hipotecárias, mas também permitiram uma enorme e permanente transferência de riqueza dos proprietários para empresas de private equity, à medida que milhares de casas foram vendidas ou convertidas em casas unifamiliares para aluguel e alugadas a preços acima do mercado.

O livro de Glantz é um conto descaradamente partidário de como alguns investidores extremamente ricos — muitos deles agora comparsas de Trump — se aproveitaram do pânico às custas dos proprietários de imóveis de classe média. Homewreckers começa com duas dessas vítimas em 2005: Dick e Patricia Hickerson, setenta e nove e setenta e sete anos, com câncer de fígado e Alzheimer. Depois de ver um anúncio de televisão para uma hipoteca reversa, um produto financeiro que permitia que idosos tomassem dinheiro emprestado contra suas casas sem pagamento durante suas vidas, o casal ligou para o número na tela e foi pressionado a assinar por um vendedor insistente que trabalhava por comissão. Eles não entendiam o preço que sua filha Sandy, que havia largado o emprego e se mudado para casa para cuidar deles, pagaria.

As taxas de juros e taxas eram tão altas que, quando eles morreram, em 2011, seu empréstimo de US$ 80.000 havia disparado para uma dívida de US$ 300.000. Sua casa de US$ 500.000 foi a leilão de execução hipotecária, onde foi comprada por um fundo de investimento imobiliário apoiado por capital privado. A hipoteca dos Hickerson era de US$ 600 por mês. Agora, a empresa de capital privado estava se oferecendo para alugar a casa de volta para Sandy por US$ 2.400, um aluguel 30% maior do que o de outras propriedades na área. Sobrecarregada demais para se mudar, ela assinou o contrato de locação. Incluía uma variedade de taxas (como uma taxa mensal de US$ 141 para alugar a casa mês a mês) e a deixava responsável por tarefas típicas de locador, como paisagismo. Em troca, a empresa se esquivou da manutenção, em um ponto se recusando a consertar um cano de água quebrado, deixando Sandy com uma conta de água de US$ 586 e um reparo de US$ 450. (Como observei na The New York Times Magazine, minimizar os custos de manutenção e maximizar as taxas de serviço são essenciais para os modelos de negócios das empresas de aluguel de imóveis unifamiliares porque o capital privado geralmente busca retornos de dois dígitos em dez anos.[2])

Essa exploração de uma família comum pode parecer uma história menor. Mas, como Glantz mostra, aconteceu repetidamente de maneiras semelhantes em todo o país, transformando sistematicamente a propriedade de imóveis da classe média em miséria e lucros corporativos, facilitados em todos os estágios pelo governo federal.

2.

Em fevereiro de 2008, o problema das hipotecas subprime era evidente — os preços dos imóveis estavam despencando — mas o Bear Stearns ainda estava a um mês do colapso. O senador de Connecticut Christopher Dodd e o ex-vice-presidente do Federal Reserve Alan Blinder estavam pedindo uma revitalização da Home Owners’ Loan Corporation para emprestar aos proprietários de imóveis entre US$ 200 bilhões e US$ 400 bilhões. "Fui ridicularizado no tribunal", disse Blinder a Glantz. Em vez disso, oito meses depois, o Congresso aprovou um resgate de US$ 700 bilhões dos bancos.

O primeiro banco segurado pelo FDIC a falir foi o IndyMac, em 11 de julho de 2008, após uma corrida bancária de onze dias resultando em US$ 1,3 bilhão em saques. No dia em que faliu, os funcionários do FDIC embarcaram relutantemente em um voo de Washington, D.C., para Los Angeles. Eles tomaram o controle do banco sediado em Pasadena, um notório gerador de hipotecas reversas (incluindo a que os Hickersons assinaram) e hipotecas Alt-A (mais arriscadas do que as prime, mas menos arriscadas do que as subprime), e buscaram um comprador. Eles esperavam que isso levasse dias; levou quase nove meses, o valor do banco diminuindo a cada semana que passava.[3]

Foi quando um bando de bilionários entrou em cena. Explorando a angústia do Fed sobre continuar a administrar o IndyMac, o grupo, que incluía George Soros, Michael Dell, John Paulson, J.C. Flowers e Steve Mnuchin (o único não bilionário do grupo), ofereceu investir US$ 1,6 bilhão no banco em troca de todos os seus ativos — suas agências, depósitos imobiliários e empréstimos, que foram avaliados em mais de US$ 20 bilhões. Preocupado com a aparência de uma aquisição federal prolongada e, portanto, ansioso para fechar o negócio, o governo também concordou em estender um generoso acordo de compartilhamento de perdas: se, por exemplo, um proprietário devesse US$ 300.000 em uma hipoteca segurada pela FHA, mas a casa só fosse vendida em leilão de execução hipotecária por US$ 100.000, o governo concordava em reembolsar o restante, todos os US$ 200.000. Embora a venda tecnicamente exigisse que a empresa continuasse a modificação limitada do empréstimo do FDIC, como Glantz escreve, o acordo de compartilhamento de perdas "removeu efetivamente incentivos econômicos que, de outra forma, teriam feito o grupo de Mnuchin pensar duas vezes antes de executar a hipoteca dos proprietários". Ao adquirir a IndyMac, Mnuchin e seu grupo a renomearam para OneWest e prosseguiram com a execução hipotecária de mais de 77.000 domicílios, incluindo os de 35.000 californianos.

O gabinete do procurador-geral da Califórnia elaborou um relatório robusto contra o banco, detalhando a má conduta generalizada, que incluía retrodatar documentos falsos, realizar ações de execução hipotecária sem autoridade legal e violar práticas adequadas de notificação de execução hipotecária. "Se o estado da Califórnia descobrisse que o OneWest violou essas regras", escreve Glantz, os pagamentos de perdas compartilhadas poderiam parar — salvando tanto os proprietários, já que o banco teria muito menos incentivo para executar a hipoteca se não estivesse sendo pago quando o fizesse, quanto o dinheiro do governo. Mas a procuradora-geral da época, Kamala Harris, não fez nada.

Com suas dívidas recuperadas, o OneWest — que recentemente se autointitulou um banco "comunitário" — poderia começar a oferecer empréstimos. Mas em vez de financiar iniciativas comunitárias ou hipotecas de classe média (ele negou ambas em grande número), ele emprestou grandes somas aos amigos dos investidores, como Thomas Barrack, o titã do capital privado, megador de Trump e fundador da Colony Capital.[4] Barrack, por sua vez, usou o dinheiro para perseguir uma nova ideia. A partir de 2012, ele começou a comprar casas retomadas em grandes quantidades — para transformá-las em imóveis para alugar e mantê-las para sempre, ou enquanto mantivesse o interesse. Ele mirou casas com grandes descontos em áreas com alto emprego, bom transporte e distritos escolares fortes. Sua cidade natal, Los Angeles, certamente se encaixava no perfil. Ele comprou mais de três mil casas lá, incluindo a dos Hickersons, que eventualmente seriam administradas por uma subsidiária da Colony, a Colony American Homes.

Como Eileen Appelbaum, codiretora do Center for Economic and Policy Research, me disse:

Esta indústria de casas para aluguel neste tipo de escala é um produto da política governamental. Sei que o setor privado diz que não gosta da interferência do governo, mas na verdade eles adoram o governo em seus negócios.

Ou, como Barrack disse, "Sempre que o governo estiver intervindo em nossos negócios, se você comprar, você terá sucesso." A intervenção governamental atrasada e em pânico é a melhor amiga do investidor abutre.

3.

Barrack não foi o único. Do outro lado do Sunbelt — da Califórnia à Flórida — os investidores tiveram a mesma ideia. Em Las Vegas, Phoenix e Inland Empire, na Califórnia, os preços de milhões de casas iniciais (aquelas com menos de dois mil pés quadrados) caíram mais da metade desde o pico de 2006. Empresas de private equity as abocanharam. Barry Sternlicht, fundador e CEO do Starwood Capital Group e veterano da crise de poupança e empréstimo, acumulou milhares. B. Wayne Hughes, o multimilionário fundador da Public Storage, a maior empresa de autoarmazenamento do país, fundou a American Homes 4 Rent, que agora opera 54.000 casas. Mas o maior comprador foi a Blackstone, a maior empresa de capital privado do país, que financiou uma subsidiária chamada Invitation Homes, cujos representantes viajavam com caixas cheias de cheques administrativos para leilões por todo o país, gastando até US$ 100 milhões por semana. Em 2017, a Invitation Homes se fundiu com a Waypoint, que havia comprado a Colony dois anos antes, criando a maior empresa de aluguel de residências unifamiliares do país, com mais de 80.000 casas. Essas casas não eram mais uma forma de a classe média acumular economias — agora eram investimentos lucrativos para os muito ricos.

O governo Obama facilitou a transferência de riqueza dos proprietários para empresas de capital privado de duas maneiras. Uma casa que vai a leilão de execução hipotecária, mas não é vendida, é retomada pelo banco que detém sua hipoteca, tornando-se o que é desconcertantemente chamado de casa própria imobiliária, ou REO. Em agosto de 2011, o governo federal possuía 248.000 propriedades retomadas e não vendidas, quase um terço das REOs do país. Em 2012, o HUD lançou o programa piloto Real Estate Owned-to-Rental, incentivando os investidores a comprar pacotes de REOs de propriedade do governo se concordassem em mantê-los como unidades de aluguel. O piloto colocou 2.500 casas em Chicago, Riverside, Los Angeles, Atlanta, Las Vegas, Phoenix e várias cidades da Flórida em leilão em lotes. Meg Burns, diretora associada sênior de política regulatória e de habitação da Federal Housing and Finance Authority, disse que o programa tinha como objetivo "avaliar o apetite do investidor" por moradias unifamiliares e "estimular" o mercado imobiliário "atraindo grandes investidores bem capitalizados". Enquanto isso, o secretário do Tesouro, Timothy Geithner, argumentou que a criação de novas opções para a venda de imóveis retomados “expandiria o acesso a moradias para aluguel acessíveis”; isso acabou se mostrando gravemente equivocado.

Em uma audiência do Congresso sobre o programa, o congressista de Michigan Bill Huizenga perguntou: "Como faremos isso de uma forma que faça sentido e não cause mais danos?" Mas alguns, como o congressista David Schweikert, que representava o duramente atingido Condado de Maricopa no Arizona e se identificou como "o maior comprador de casas unifamiliares no sudoeste", hesitaram porque apenas uma pequena fração das casas foi disponibilizada aos investidores. "Posso levá-lo por bairros que foram devastados por execuções hipotecárias e parecem melhores hoje do que em 30 anos", disse ele. "Porque um, dois, três, quatro, execução hipotecária, o investidor comprou, novo telhado; um, dois, três, quatro, execução hipotecária, nova família, novo paisagismo. Tornou-se quase uma renovação urbana."

A Barrack's Colony Capital foi uma das maiores vencedoras no leilão do HUD, superando cinco outros investidores para adquirir os maiores pacotes — 970 casas. (De acordo com os Paradise Papers, o financiamento veio de um banco japonês e os investidores variaram do Serviço Nacional de Pensões da Coreia do Sul a uma empresa de investimentos no Catar e uma infinidade de empresas de fachada na Califórnia, nas Ilhas Cayman e nas Ilhas Virgens Britânicas.) Embora o programa piloto não tenha originado a ideia do aluguel unifamiliar, ele deu o aval do governo ao conceito e sinalizou que o governo não intercederia.

A segunda maneira pela qual o governo Obama facilitou a ascensão do setor de aluguel de casas unifamiliares é mais complicada. O governo assumiu US$ 5 trilhões em hipotecas ruins seguradas pela FHA quando assumiu a propriedade da Fannie Mae e da Freddie Mac em 2008, depois leiloou essa dívida por meio do Programa de Estabilização de Ativos em Dificuldade (DASP) com quase nenhuma salvaguarda. Notavelmente, os investidores não eram obrigados a oferecer ao proprietário em dificuldades uma redução do principal para refletir o valor reduzido da casa, ou a elaborar qualquer outra modificação razoável do empréstimo, ou a oferecer ao proprietário a preferência na propriedade se ela fosse colocada à venda. O próximo ato é, agora, familiar, um espelho do que aconteceu na OneWest. Até o final de 2016, a Fannie Mae e a Freddie Mac leiloaram mais de 176.760 hipotecas inadimplentes a preços de liquidação, cerca de 95% delas para investidores de Wall Street; os termos de hipoteca que esses investidores ofereceram posteriormente aos proprietários foram terríveis, porque levar as casas à execução hipotecária era a maneira mais conveniente de lucrar com o investimento.

Quantas dessas casas hipotecadas acabaram em leilões de execução hipotecária, onde foram então arrematadas por capital privado? Glantz não tem os números (eles são quase impossíveis de obter), mas ele chama nossa atenção para o problema maior e subjacente: como o um por cento conseguiu monopolizar o crédito.

4.

“O grande monopólio neste país é o monopólio do dinheiro”, disse Woodrow Wilson em 1911, enquanto fazia campanha para a presidência. “Enquanto isso existir, nossa antiga variedade, liberdade e energia individual de desenvolvimento estarão fora de questão. Uma grande nação industrial é controlada por seu sistema de crédito.” Glantz cita isso não uma, mas duas vezes, por razões óbvias.

Em 2013, a Invitation Homes da Blackstone criou uma nova ferramenta financeira para liberar ainda mais crédito: a securitização de aluguel unifamiliar. Era uma mistura entre títulos lastreados em imóveis comerciais, que são lastreados pela renda esperada de aluguel, e títulos lastreados em hipotecas residenciais (aqueles sobre os quais mais ouvimos falar), que são lastreados pelo valor da casa. A securitização de aluguel unifamiliar foi lastreada por ambos. A Colony American e outras empresas de aluguel unifamiliar seguiram o exemplo. Mais de dez empresas entraram no mercado, juntas possuindo cerca de 260.000 casas unifamiliares e gerando setenta securitizações totalizando US$ 35,6 bilhões.

Títulos lastreados em hipotecas não são inerentemente ruins. Na verdade, eles são uma invenção do governo, nascida do New Deal. Antes disso, os bancos só ofereciam empréstimos de três a cinco anos com 50% de entrada, limitando a propriedade imobiliária aos ricos. Ao permitir que os bancos vendessem dívidas hipotecárias como títulos, o governo permitiu que os bancos distribuíssem o risco entre os investidores, tornando possíveis empréstimos de longo prazo e juros baixos. O resultado foi a hipoteca de trinta anos, um produto distintamente americano (até hoje, a Dinamarca é o único outro país onde está disponível; outros países geralmente oferecem empréstimos de cinco a dez anos com pagamentos de balão devidos no final do prazo, que podem então ser refinanciados). Com a hipoteca de trinta anos, as famílias de classe média poderiam lentamente construir riqueza e garantir a estabilidade da moradia. Mas é preciso haver supervisão, e os incentivos devem estar alinhados com os interesses do público.

Assim como os títulos lastreados em hipotecas subprime que precipitaram a crise de 2008, os títulos lastreados em aluguéis unifamiliares são efetivamente desregulamentados. E até agora, eles têm sido extremamente estáveis: uma empresa não está propensa a deixar de pagar uma hipoteca, especialmente quando a demanda por aluguel é tão forte que a renda do aluguel pode facilmente cobrir a hipoteca, a manutenção e os juros — e ainda deixar um lucro sólido. Além disso, se um locatário deixar de pagar, é um pouco mais fácil de resolver do que se um proprietário deixar de pagar. O despejo leva em média de trinta a sessenta dias. A execução hipotecária leva de seis meses a um ano. Desde 2013, os títulos lastreados em aluguéis unifamiliares têm criado de forma confiável grandes somas de crédito para os investidores predatórios que menos precisavam, permitindo que eles extraiam como fundos líquidos a valorização de suas propriedades. "Seu nível de risco é muito baixo. Seria preciso algo realmente cataclísmico para causar uma perda", Jade Rahmani, uma das primeiras analistas a acompanhar o mercado de aluguel unifamiliar, me disse no outono passado. (Esse algo pode ser a Covid-19, que gerou desemprego recorde, uma redução na parcela de pessoas capazes de pagar aluguel e greves de aluguel em algumas cidades de alto custo, como Nova York e Los Angeles. Os títulos imobiliários comerciais se sairão ainda pior, e os investidores abutres já levantaram grandes somas de dinheiro para arrebatar shoppings e prédios de escritórios em dificuldades.)

O poder arrepiante de Homewreckers é a maneira como Glantz mostra que o crédito é, no final, tudo sobre conexões. Lembra do acordo entre o OneWest Bank e a Colony American Homes? "Essa linha de crédito criou uma porta giratória financeira, pois a Colony comprou as execuções hipotecárias da OneWest usando um empréstimo da OneWest", escreve Glantz. "Até o final de 2014, o compromisso da OneWest com a Colony havia crescido para US$ 45 milhões — mais do que todo o dinheiro que disponibilizou para compradores de imóveis afro-americanos e latinos ao longo de cinco anos." Quando aqueles com acesso ao crédito fracassam, eles fracassam.

Enquanto isso, quase 10 milhões de americanos foram executados entre 2006 e 2014. Alguns compraram mais do que podiam pagar. Alguns foram alvos de produtos predatórios, empréstimos subprime ou hipotecas reversas. Outros foram vítimas de ideias predatórias ("Tem havido muita conversa sobre uma bolha imobiliária", Trump disse aos alunos da Trump University em uma gravação de áudio em outubro de 2006, observa Glantz. "Esse tipo de conversa pode assustá-lo do mercado imobiliário e tirar você de algumas grandes oportunidades.")

A resposta do governo Obama à crise de execução hipotecária foi sua maior falha. Poderia ter imposto a redução do principal nas hipotecas e reformado a lei de falências para proteger a residência principal de uma pessoa. O governo teve a chance de converter as casas seguradas pela FHA que passaram por execução hipotecária em algo que servisse ao bem público, como moradia pública, ou vendê-las a indivíduos, como com a Home Owners' Loan Corporation. No mínimo, o governo poderia ter limpado as pontuações de crédito das pessoas, absolvendo vítimas de produtos hipotecários predatórios da carta escarlate que acompanhou seu infortúnio.

Em vez disso, a administração apresentou um programa insuficiente para modificar hipotecas em 2009; ele foi implementado depois que aqueles que receberam os piores produtos subprime — muitos deles negros e latinos — já haviam perdido suas casas. O Home Affordable Modification Program reservou US$ 28 bilhões, destinados a ajudar quatro milhões de proprietários de imóveis, mas o programa era excessivamente complicado; 70% dos que se inscreveram foram rejeitados, e apenas 1,6 milhão foram assistidos, um terço dos quais deixou de pagar de qualquer maneira porque a redução média mensal da hipoteca era de apenas US$ 500. Enquanto isso, os bancos frequentemente alegavam ter perdido a papelada dos proprietários ou informavam erroneamente aos proprietários que eles não se qualificavam, e o Tesouro não forçou os bancos a cumprir as regras com rapidez suficiente. Wall Street era grande demais para falir (e a remuneração dos executivos não era limitada, porque o secretário do Tesouro Hank Paulson temia que os bancos não aceitassem ajuda do governo se ela viesse com tal estipulação), mas indivíduos que fizeram investimentos ruins em imóveis tiveram seu crédito cortado pelos próximos dez anos.

Com os salários estagnados desde 1971, a propriedade de imóveis do país atingiu sua menor taxa em cinquenta e um anos. Os inquilinos agora superam os proprietários em quase metade de todas as grandes cidades, ante apenas 21% uma década antes. Alguns desses inquilinos assinam cheques para uma das empresas de aluguel de residências unifamiliares. Embora essas empresas possuam menos de 1% das moradias para aluguel disponíveis no país, elas saturaram muitas das cidades mais desejáveis ​​do país. As principais empresas de aluguel de residências unifamiliares possuem 11,3% das residências unifamiliares para aluguel em Charlotte, 9,6% em Tampa e 8,4% em Atlanta.

O “crescimento explosivo do mercado de aluguel de casas unifamiliares tem sido uma característica definidora da crise imobiliária e da recuperação”, escreveu Patrick Simmons, diretor de planejamento estratégico da Fannie Mae. “A escassez de casas iniciais… parece estar retardando o retorno de compradores de primeira viagem ao mercado imobiliário.” Enquanto a competição por moradias permanecer acirrada nessas cidades, as empresas não terão incentivo para investir em seus produtos ou atender seus clientes. O Better Business Bureau recebeu centenas de reclamações sobre essas empresas, e Glantz observa seus aluguéis mais altos do que o mercado e problemas de manutenção desenfreados. O Federal Reserve de Atlanta descobriu que um terço de todos os inquilinos de Atlanta da Colony American Homes receberam notificações de despejo, e que um dos maiores preditores de despejo foi a porcentagem de negros em uma comunidade.

“Os dados contam uma história contundente”, escreve Glantz.

Durante os anos de expansão, a IndyMac cobrava altas taxas de juros (definidas pelo governo como mais de 3 pontos percentuais acima da taxa básica) de 24% de seus tomadores de empréstimo brancos, mas de 36% dos hispânicos e 43% dos afro-americanos.

Essa discriminação se repetiu em bancos por todo o país. Quando a recessão chegou, pessoas de cor sobrecarregadas com taxas de juros mais altas em suas hipotecas mensais estavam mais vulneráveis ​​à execução hipotecária. Comunidades de cor sofreram as maiores taxas de execução hipotecária e agora estão vivenciando as maiores taxas de saturação de aluguel de residências unifamiliares e as maiores taxas de despejo corporativo implacável.

5.

Em abril passado, passei várias tardes dirigindo por bairros desprovidos nos arredores do Condado de Los Angeles, batendo de porta em porta para ver se as histórias que eu tinha ouvido sobre empresas de aluguel de casas unifamiliares eram a exceção ou a norma. Essas eram comunidades que tinham sido duramente atingidas durante a crise de execução hipotecária — East Pasadena, Woodland Hills, Van Nuys — comunidades pelas quais pessoas de fora raramente teriam motivos para dirigir. Graças a Meredith Abood, que analisou os registros de avaliação do Condado de Los Angeles enquanto pesquisava a ascensão do setor de aluguel de casas unifamiliares no Instituto de Tecnologia de Massachusetts, eu tinha uma planilha com mais de quatrocentos endereços de propriedades da Invitation Homes, apenas 5% das oito mil casas da empresa no sul da Califórnia e menos de meio por cento das 80.000 casas da empresa nos Estados Unidos. Eu os conectei ao meu telefone aleatoriamente. Passei por gramados e calçadas e pelos brilhos branco-cerúleos de piscinas cintilando através das ripas de uma cerca.

Das dezenas de inquilinos que abriram a porta, todos eram pessoas de cor, exceto por um par de Testemunhas de Jeová que interrompi uma noite durante a oração. E quase todos tiveram sérios problemas com a Invitation Homes. (Ninguém se sentia seguro tendo seu nome impresso, temendo retaliação.) Uma paralegal latina me disse que ligava para a empresa toda vez que enviava o aluguel para ter certeza de que ele havia sido recebido, tendo chegado em casa uma vez e encontrado um aviso de despejo postado em sua porta quando seu aluguel estava, na verdade, fechado na caixa de correio do escritório da Invitation Homes. Depois de contestar as taxas de uma piscina que estava quebrada e drenada por meses sem nenhuma resposta, uma inquilina filipino-americana e seu marido estrangeiro enviaram um e-mail para notificar a empresa de que, se continuassem a ser cobrados, eles entrariam com um processo. O funcionário da Invitation Homes, Chris Warren, supostamente disse a eles: "Eu vou ao tribunal o tempo todo e sempre ganho". (Warren não pôde ser contatado para comentar, mas vários outros inquilinos compartilharam histórias semelhantes.)

Uma mulher samoana que conheci, que estava criando seus netos, havia preenchido dois diários documentando os problemas de telhado e encanamento de sua casa, o mofo que florescia em suas paredes e tetos, as intermináveis ​​chamadas de serviço que ela havia feito para tentar resolver os problemas. Só pelo mofo no teto, ela teve que ficar em casa para receber quatro militares diferentes que inspecionaram seu telhado sem consertá-lo; o quarto explicou que o telhado precisava ser substituído, mas a Invitation Homes estava permitindo apenas US$ 600 em reparos, então ele só conseguiria remendar. (Os outros militares, ele suspeitava, tinham ido embora porque se recusaram a fazer o trabalho por aquela quantia irrisória.) Enquanto morava na casa, o marido da mulher samoana desenvolveu uma infecção pulmonar e morreu. Durante sua visita, que a mulher realizou em sua sala de estar e para a qual seus parentes viajaram de Fiji para comparecer, a água jorrou de um vazamento que havia surgido de seu teto em um balde que ela colocou no chão.

O único casal que disse estar feliz com a Invitation Homes, as Testemunhas de Jeová, também disseram que se mudariam para o Oregon assim que seu filho mais novo se formasse no ensino médio. Eles achavam que a empresa de administração tornava os reparos mais fáceis e gostavam de poder pagar online. Mas odiavam os aumentos automáticos anuais de aluguel. A esposa havia negociado com sucesso uma redução de até metade, mas mesmo assim, o aluguel deles caiu de US$ 1.700 para US$ 2.860 por mês ao longo de seis anos. A empresa não fez nenhuma melhoria, no entanto, e se recusou a consertar a tinta descascada. Do outro lado da rua, outra propriedade da Invitation Homes estava sendo alugada para uma família que havia imigrado recentemente de Sinaloa. Na entrada da garagem, um velho Honda cinza estava abarrotado até o teto com reciclagem de plástico, que eles trocavam por moedas de cinco e dez centavos para pagar o aluguel.

É assim que a recuperação da crise de 2008 se parece. Pessoas lutando para pagar o aluguel de casas decrépitas, casas que deixam todo mundo lucrar, exceto os ocupantes: a empresa que comprou a casa, os investidores que financiaram a empresa, o banco que securitizou a dívida da casa, os detentores de títulos que compraram esses títulos e os especuladores que fazem apostas sobre se os títulos pagarão ou não.

Glantz justapõe o modo de vida dos investidores com o seu. Ele sabe que teve sorte. Durante a recessão, ele e sua esposa compraram uma casa hipotecada em São Francisco que antes pertencia a vendedores ambulantes que estavam revendendo casas entre si para lucrar com a valorização. Seus pais o ajudaram com a entrada, assim como os pais de sua esposa. Agora ele pode se dar ao luxo de viver no lugar menos acessível do país. Embora não planeje se mudar tão cedo, ele sabe que, em caso de emergência, sempre poderá sacar sua casa. É uma apólice de seguro que permite que ele e sua esposa trabalhem como jornalistas.

Homewreckers equivale a uma espécie de manifesto da classe média. Para seu crédito, Glantz não apenas contabiliza desigualdades e abusos. Ele também sugere algumas soluções. O governo precisa "mudar os incentivos econômicos para que os lucros venham mais facilmente quando [as empresas] oferecem oportunidades de propriedade de casa para famílias de classe média", ele escreve. Isso, ele observa, provou ser bem-sucedido até mesmo com os empresários mais exploradores do passado — até mesmo o pai de Donald Trump, Fred. Quando o National Housing Act liberou muito crédito para a compra apoiada pela FHA de construção de alta qualidade, construção de alta qualidade foi o que Fred Trump produziu. Quando o governo mudou para apoiar complexos de apartamentos, Fred Trump também o fez. Uma coisa boa sobre caçadores de dinheiro amorais é que eles acolhem a manipulação, desde que haja dinheiro a ser feito.

Não há dúvida de que o sistema financeiro precisa ser reiniciado. Infelizmente, outra crise financeira chegou primeiro. E o que é assustador, como demonstra o livro condenatório de Glantz, é que os abutres que exploraram a última crise estão ditando o resgate desta.

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1 Poupanças e empréstimos, ou "thrifts", como a Bailey Bros. Building and Loan Association apresentada em It's a Wonderful Life, são voltados para consumidores em vez de empresas e, por lei, devem ter 65% de sua carteira de empréstimos vinculada a empréstimos ao consumidor. Eles geralmente se concentram em contas correntes e de poupança, bem como empréstimos imobiliários.

2 "A $60 Billion Housing Grab by Wall Street", 4 de março de 2020.

3 Durante esse período, o FDIC trabalhou com 8.500 tomadores de empréstimos em modificações de empréstimos — mas eles só puderam ajudar os tomadores sortudos cujas hipotecas não foram divididas em títulos lastreados em hipotecas e vendidas no mercado de títulos. 

4 A Colony Capital foi, de fato, a primeira empresa abutre criada durante a crise de poupança e empréstimo. A aquisição da American Savings and Loan por Barrack acabou sendo um dos resgates mais caros da época, custando pelo menos US$ 4,8 bilhões em subsídios governamentais. Ele então vendeu os empréstimos ruins de volta aos seus investidores originais por um lucro de US$ 400 milhões.