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Apoiadores seguram cartazes em um comício para Zohran Mamdani no Brooklyn, Nova York, em 4 de maio de 2025. (Madison Swart / Hans Lucas / AFP via Getty Images) |
Os controles de aluguéis podem ajudar a tornar a moradia mais acessível nas grandes metrópoles. Mas devem fazer parte de uma solução mais ampla para a crise imobiliária, que envolve o aumento da densidade populacional e a construção de mais moradias.
Após a vitória de Zohran Mamdani nas primárias democratas para a prefeitura de Nova York, o economista de Harvard, ex-secretário do Tesouro e político fracassado em série, Larry Summers, recorreu ao Twitter/X para denunciar a promessa de campanha de Mamdani de congelar o aluguel de imóveis com aluguéis estabilizados: “O controle de aluguéis é a segunda melhor maneira de destruir uma cidade, depois de bombardeá-la”, disse ele. Seus comentários foram aproveitados pelo elenco habitual de autoproclamados especialistas e comentaristas em busca de mais motivos para denunciar a vitória de Mamdani como um perigo para a cidade.
Embora Summers tenha apresentado a frase sobre o controle de aluguéis como um bombardeio como se fosse sua própria piada (perturbadora, pode-se acrescentar, considerando que várias cidades ao redor do mundo estão sofrendo imensamente com bombardeios), trata-se, na verdade, de um velho clichê da economia, proferido pela primeira vez pelo economista sueco Assar Lindbeck. É frequentemente encontrado na mesma seção de livros didáticos introdutórios de economia que os alertas sobre os perigos de aumentar o salário mínimo.
Zohran vs. Economia 101
A teoria econômica introdutória prevê que impor um teto de preços em qualquer mercado, incluindo o imobiliário, reduzirá a oferta, impedindo que o preço suba ao nível que prevaleceria em um mercado aberto. Como argumenta Summers, os controles de aluguel causam “subinvestimento em reparos, manutenção e construção de novos apartamentos”, o que, segundo ele, “provavelmente agravará, em vez de melhorar, os problemas de acessibilidade à moradia em Nova York”.
A intuição por trás do argumento da Economia 101 é simples: como é caro construir e manter moradias, limitar o preço delas em um mercado dependente de incorporadoras e proprietários privados para ofertar moradias desestimulará o investimento e reduzirá a oferta. Algumas pessoas, especialmente aquelas dispostas a pagar aluguéis acima do teto, terão sua demanda por moradias não atendida.
O resultado, neste modelo simples de quadro-negro, é uma escassez de moradias: há pessoas dispostas a pagar por moradia, a um preço que os proprietários aceitam, mas que não conseguem fazer uma transação mutuamente benéfica. Isso, para os economistas, é um peso morto: algo que temos a capacidade de produzir (moradias para aluguel) e desejamos consumir (demanda por moradias) que não é produzido nem comprado — o mal social supremo.
A Economia 101 considera seus próprios objetivos políticos, em particular a eliminação da escassez e do peso morto, como primordiais. Mas os cidadãos que promulgaram a regulamentação dos aluguéis em todo o país também têm outros objetivos em mente. Estes incluem, obviamente, limitar os aumentos dos aluguéis, mas também prevenir deslocamentos e despejos, desacelerar o ritmo da gentrificação e até mesmo garantir o direito à moradia para todos.
Embora a visão da Economia 101 trate seus próprios objetivos como um trunfo, as sociedades democráticas — responsáveis perante o público, não apenas os economistas — têm o direito de ponderar esses objetivos políticos conflitantes entre si. Controlar os aluguéis é um resultado político importante por si só. Aluguéis descontrolados deixam as famílias vulneráveis a remoções e despejos. Pesquisas mostram quem é mais afetado pelos despejos: as famílias.
Após a vitória de Zohran Mamdani nas primárias democratas para a prefeitura de Nova York, o economista de Harvard, ex-secretário do Tesouro e político fracassado em série, Larry Summers, recorreu ao Twitter/X para denunciar a promessa de campanha de Mamdani de congelar o aluguel de imóveis com aluguéis estabilizados: “O controle de aluguéis é a segunda melhor maneira de destruir uma cidade, depois de bombardeá-la”, disse ele. Seus comentários foram aproveitados pelo elenco habitual de autoproclamados especialistas e comentaristas em busca de mais motivos para denunciar a vitória de Mamdani como um perigo para a cidade.
Embora Summers tenha apresentado a frase sobre o controle de aluguéis como um bombardeio como se fosse sua própria piada (perturbadora, pode-se acrescentar, considerando que várias cidades ao redor do mundo estão sofrendo imensamente com bombardeios), trata-se, na verdade, de um velho clichê da economia, proferido pela primeira vez pelo economista sueco Assar Lindbeck. É frequentemente encontrado na mesma seção de livros didáticos introdutórios de economia que os alertas sobre os perigos de aumentar o salário mínimo.
Zohran vs. Economia 101
A teoria econômica introdutória prevê que impor um teto de preços em qualquer mercado, incluindo o imobiliário, reduzirá a oferta, impedindo que o preço suba ao nível que prevaleceria em um mercado aberto. Como argumenta Summers, os controles de aluguel causam “subinvestimento em reparos, manutenção e construção de novos apartamentos”, o que, segundo ele, “provavelmente agravará, em vez de melhorar, os problemas de acessibilidade à moradia em Nova York”.
A intuição por trás do argumento da Economia 101 é simples: como é caro construir e manter moradias, limitar o preço delas em um mercado dependente de incorporadoras e proprietários privados para ofertar moradias desestimulará o investimento e reduzirá a oferta. Algumas pessoas, especialmente aquelas dispostas a pagar aluguéis acima do teto, terão sua demanda por moradias não atendida.
O resultado, neste modelo simples de quadro-negro, é uma escassez de moradias: há pessoas dispostas a pagar por moradia, a um preço que os proprietários aceitam, mas que não conseguem fazer uma transação mutuamente benéfica. Isso, para os economistas, é um peso morto: algo que temos a capacidade de produzir (moradias para aluguel) e desejamos consumir (demanda por moradias) que não é produzido nem comprado — o mal social supremo.
A Economia 101 considera seus próprios objetivos políticos, em particular a eliminação da escassez e do peso morto, como primordiais. Mas os cidadãos que promulgaram a regulamentação dos aluguéis em todo o país também têm outros objetivos em mente. Estes incluem, obviamente, limitar os aumentos dos aluguéis, mas também prevenir deslocamentos e despejos, desacelerar o ritmo da gentrificação e até mesmo garantir o direito à moradia para todos.
Embora a visão da Economia 101 trate seus próprios objetivos como um trunfo, as sociedades democráticas — responsáveis perante o público, não apenas os economistas — têm o direito de ponderar esses objetivos políticos conflitantes entre si. Controlar os aluguéis é um resultado político importante por si só. Aluguéis descontrolados deixam as famílias vulneráveis a remoções e despejos. Pesquisas mostram quem é mais afetado pelos despejos: as famílias.
Pesquisas mostram que a experiência de despejo durante a infância está associada a um comprometimento profundo e duradouro da saúde e dos resultados educacionais.
Crianças menores de dezoito anos enfrentam o maior risco de despejo. Os danos causados pela exposição ao despejo durante a infância estão bem documentados. Pesquisas demonstram que a experiência de despejo durante a infância está associada a um profundo comprometimento da saúde e da educação ao longo da vida. De fato, a política estadunidense reconhece a importância da estabilidade habitacional, promovendo-a para proprietários de imóveis por meio do apoio estatal à hipoteca de taxa fixa de trinta anos. Se a estabilidade habitacional é boa para os proprietários, por que não para os inquilinos também?
Além disso, o controle de aluguéis, ao desacelerar a rotatividade de moradia, reduz a taxa de mudança nos bairros, especialmente durante períodos de gentrificação. A prevalência de inquilinos com aluguéis abaixo do mercado em bairros com aluguéis altamente controlados e estabilizados, como o Lower East Side de Nova York, é uma prova disso. A estabilidade do bairro é um benefício amplamente subestimado da regulamentação dos aluguéis, que os moradores evidentemente valorizam muito.
À medida que os ricos retornavam aos centros urbanos após a fuga para os subúrbios da década de 1960 até meados da década de 1990, os recém-chegados ricos conseguiram superar os atuais moradores da classe trabalhadora em ofertas de moradia. A regulamentação dos aluguéis interfere nessa alocação de bens pelo mercado ao maior lance, mas isso é uma característica, não um defeito. Os moradores valorizam muito a estabilidade resultante disso, mesmo que alguns economistas considerem “ineficiente” que as pessoas “erradas” morem em bairros altamente desejáveis.
Qualquer política que afete a distribuição de renda e altere incentivos exigirá compensações: vencedores e perdedores. A regulamentação dos aluguéis reduz os lucros esperados dos proprietários, o que reduz os incentivos para oferecer moradia para aluguel, ao mesmo tempo em que expande o acesso à moradia para aqueles que, de outra forma, não teriam condições de morar e trabalhar na cidade, protegendo os inquilinos de picos repentinos nos aluguéis.
Os limites do controle de aluguéis
Se os proprietários não conseguirem aumentar os aluguéis, poderão optar por converter unidades de aluguel em condomínios, removendo do mercado as moradias populares para alugar. Ou poderão economizar na manutenção predial, reduzindo a qualidade da moradia. Em casos extremos, o controle de aluguéis pode impossibilitar o pagamento de dívidas pelos proprietários, levando à falência. Ao mesmo tempo, em teoria, o controle de aluguéis também pode limitar a oferta de novas construções habitacionais, já que as incorporadoras teriam dificuldade em encontrar compradores para os imóveis recém-construídos.
No entanto, o controle de aluguéis também pode aumentar a oferta, trazendo de volta ao mercado algumas moradias atualmente vagas. Os modelos básicos de Economia do mercado imobiliário pressupõem um mercado perfeitamente competitivo, sem que nenhuma das partes tenha o “poder de mercado” para influenciar o valor do aluguel. Mas, segundo o Departamento de Justiça, proprietários em todo o país se envolveram em um conluio generalizado por meio da empresa de software imobiliário RealPage para aumentar os aluguéis. Em vez de os proprietários maximizarem a ocupação, como preveem os modelos de concorrência perfeita, a RealPage facilitou um cartel no qual os proprietários retiveram a oferta para aumentar os lucros, aumentando os aluguéis em uma média de US$ 70 por mês.
Evidências indicam que até mesmo proprietários individuais, pelo menos na cidade de Nova York, têm algum grau de poder de mercado, tornando lucrativo restringir a oferta e aumentar os aluguéis. Controlar o aluguel, ao eliminar os lucros potenciais de manter unidades vagas por preços mais altos, pode trazer essa oferta de volta ao mercado. Embora o efeito negativo dos controles de aluguel sobre a oferta de moradias ocorra a longo prazo, com a construção de novas moradias não conseguindo acompanhar a demanda, combater o poder de mercado dos proprietários com a regulamentação dos aluguéis pode gerar novas ofertas quase imediatamente.
No entanto, a história básica de Economia sobre controles de preços é fácil de entender, tem grande poder narrativo e explica os efeitos de certos controles históricos de preços sobre commodities. Em última análise, o efeito dos controles de aluguel é uma questão empírica, e a narrativa simples de que “controles de preços são ruins” não sobrevive ao contato com a realidade em vários casos específicos e importantes.
Por exemplo, o salário mínimo: até o início da década de 2000, o senso comum econômico era de que aumentos no salário mínimo levariam as empresas a contratar menos trabalhadores, causando a consequência indesejada de um aumento do desemprego. Esse aumento repentino do desemprego nunca se materializou nos dados, e os economistas tiveram que mudar sua visão sobre o controle de preços no mercado de trabalho.
A habitação é outro mercado em que a realidade diverge bastante dos livros de Economia 101. Por um lado, as regulamentações municipais modernas para aluguel, como as da cidade de Nova York, não são os tetos rígidos de aluguel retratados nos livros de economia. Em vez disso, são projetadas com considerável flexibilidade e porosidade incorporadas.
Lindbeck fez sua frequentemente citada comparação entre controle de aluguéis e “bombardeios” na década de 1960, numa época em que a regulamentação dos aluguéis na Europa e em cidades como Nova York consistia em tetos rígidos para os aluguéis da época da Segunda Guerra Mundial. Em alguns casos, essas políticas empurraram os aluguéis para níveis abaixo dos necessários para a manutenção dos edifícios existentes.
No entanto, a análise de Lindbeck simplesmente não se aplica aos sistemas modernos de regulação de aluguéis, como os atualmente em vigor na cidade de Nova York, que permitem aumentos anuais nos aluguéis para que os proprietários possam arcar com os aumentos de custos, ao mesmo tempo em que protegem seus lucros da erosão pela inflação. O controle moderno de aluguéis, semelhante à regulamentação de serviços públicos, busca equilibrar os interesses de proprietários e inquilinos, em vez de favorecer fortemente um lado em detrimento do outro. A proposta de congelamento de aluguéis do candidato Mamdani deve ser entendida no contexto dessas regulamentações modernas de aluguéis. O congelamento de aluguéis proposto se aplica apenas a um subconjunto das moradias da cidade atualmente cobertas pela estabilização de aluguéis. E, mais importante, não se aplica de forma alguma a novas construções.
Uma grande dificuldade para reivindicações amplas sobre regulamentação de aluguéis em geral é que cada jurisdição as implementa de maneiras muito diferentes, em períodos distintos e em resposta a diferentes condições históricas. Por exemplo, a prevalência de municípios com controle de aluguéis em Nova Jersey é resultado de um movimento estadual pelos direitos dos inquilinos, baseado principalmente na classe média, resultando em um conjunto específico de controles relativamente frouxo.
Embora as evidências sustentem a eficácia do controle de aluguéis em seus objetivos, elas também deixam claro que não pode ser uma solução única para a crise de acessibilidade nas cidades estadunidenses.
Além disso, o controle de aluguéis, ao desacelerar a rotatividade de moradia, reduz a taxa de mudança nos bairros, especialmente durante períodos de gentrificação. A prevalência de inquilinos com aluguéis abaixo do mercado em bairros com aluguéis altamente controlados e estabilizados, como o Lower East Side de Nova York, é uma prova disso. A estabilidade do bairro é um benefício amplamente subestimado da regulamentação dos aluguéis, que os moradores evidentemente valorizam muito.
À medida que os ricos retornavam aos centros urbanos após a fuga para os subúrbios da década de 1960 até meados da década de 1990, os recém-chegados ricos conseguiram superar os atuais moradores da classe trabalhadora em ofertas de moradia. A regulamentação dos aluguéis interfere nessa alocação de bens pelo mercado ao maior lance, mas isso é uma característica, não um defeito. Os moradores valorizam muito a estabilidade resultante disso, mesmo que alguns economistas considerem “ineficiente” que as pessoas “erradas” morem em bairros altamente desejáveis.
Qualquer política que afete a distribuição de renda e altere incentivos exigirá compensações: vencedores e perdedores. A regulamentação dos aluguéis reduz os lucros esperados dos proprietários, o que reduz os incentivos para oferecer moradia para aluguel, ao mesmo tempo em que expande o acesso à moradia para aqueles que, de outra forma, não teriam condições de morar e trabalhar na cidade, protegendo os inquilinos de picos repentinos nos aluguéis.
Os limites do controle de aluguéis
Se os proprietários não conseguirem aumentar os aluguéis, poderão optar por converter unidades de aluguel em condomínios, removendo do mercado as moradias populares para alugar. Ou poderão economizar na manutenção predial, reduzindo a qualidade da moradia. Em casos extremos, o controle de aluguéis pode impossibilitar o pagamento de dívidas pelos proprietários, levando à falência. Ao mesmo tempo, em teoria, o controle de aluguéis também pode limitar a oferta de novas construções habitacionais, já que as incorporadoras teriam dificuldade em encontrar compradores para os imóveis recém-construídos.
No entanto, o controle de aluguéis também pode aumentar a oferta, trazendo de volta ao mercado algumas moradias atualmente vagas. Os modelos básicos de Economia do mercado imobiliário pressupõem um mercado perfeitamente competitivo, sem que nenhuma das partes tenha o “poder de mercado” para influenciar o valor do aluguel. Mas, segundo o Departamento de Justiça, proprietários em todo o país se envolveram em um conluio generalizado por meio da empresa de software imobiliário RealPage para aumentar os aluguéis. Em vez de os proprietários maximizarem a ocupação, como preveem os modelos de concorrência perfeita, a RealPage facilitou um cartel no qual os proprietários retiveram a oferta para aumentar os lucros, aumentando os aluguéis em uma média de US$ 70 por mês.
Evidências indicam que até mesmo proprietários individuais, pelo menos na cidade de Nova York, têm algum grau de poder de mercado, tornando lucrativo restringir a oferta e aumentar os aluguéis. Controlar o aluguel, ao eliminar os lucros potenciais de manter unidades vagas por preços mais altos, pode trazer essa oferta de volta ao mercado. Embora o efeito negativo dos controles de aluguel sobre a oferta de moradias ocorra a longo prazo, com a construção de novas moradias não conseguindo acompanhar a demanda, combater o poder de mercado dos proprietários com a regulamentação dos aluguéis pode gerar novas ofertas quase imediatamente.
No entanto, a história básica de Economia sobre controles de preços é fácil de entender, tem grande poder narrativo e explica os efeitos de certos controles históricos de preços sobre commodities. Em última análise, o efeito dos controles de aluguel é uma questão empírica, e a narrativa simples de que “controles de preços são ruins” não sobrevive ao contato com a realidade em vários casos específicos e importantes.
Por exemplo, o salário mínimo: até o início da década de 2000, o senso comum econômico era de que aumentos no salário mínimo levariam as empresas a contratar menos trabalhadores, causando a consequência indesejada de um aumento do desemprego. Esse aumento repentino do desemprego nunca se materializou nos dados, e os economistas tiveram que mudar sua visão sobre o controle de preços no mercado de trabalho.
A habitação é outro mercado em que a realidade diverge bastante dos livros de Economia 101. Por um lado, as regulamentações municipais modernas para aluguel, como as da cidade de Nova York, não são os tetos rígidos de aluguel retratados nos livros de economia. Em vez disso, são projetadas com considerável flexibilidade e porosidade incorporadas.
Lindbeck fez sua frequentemente citada comparação entre controle de aluguéis e “bombardeios” na década de 1960, numa época em que a regulamentação dos aluguéis na Europa e em cidades como Nova York consistia em tetos rígidos para os aluguéis da época da Segunda Guerra Mundial. Em alguns casos, essas políticas empurraram os aluguéis para níveis abaixo dos necessários para a manutenção dos edifícios existentes.
No entanto, a análise de Lindbeck simplesmente não se aplica aos sistemas modernos de regulação de aluguéis, como os atualmente em vigor na cidade de Nova York, que permitem aumentos anuais nos aluguéis para que os proprietários possam arcar com os aumentos de custos, ao mesmo tempo em que protegem seus lucros da erosão pela inflação. O controle moderno de aluguéis, semelhante à regulamentação de serviços públicos, busca equilibrar os interesses de proprietários e inquilinos, em vez de favorecer fortemente um lado em detrimento do outro. A proposta de congelamento de aluguéis do candidato Mamdani deve ser entendida no contexto dessas regulamentações modernas de aluguéis. O congelamento de aluguéis proposto se aplica apenas a um subconjunto das moradias da cidade atualmente cobertas pela estabilização de aluguéis. E, mais importante, não se aplica de forma alguma a novas construções.
Uma grande dificuldade para reivindicações amplas sobre regulamentação de aluguéis em geral é que cada jurisdição as implementa de maneiras muito diferentes, em períodos distintos e em resposta a diferentes condições históricas. Por exemplo, a prevalência de municípios com controle de aluguéis em Nova Jersey é resultado de um movimento estadual pelos direitos dos inquilinos, baseado principalmente na classe média, resultando em um conjunto específico de controles relativamente frouxo.
Embora as evidências sustentem a eficácia do controle de aluguéis em seus objetivos, elas também deixam claro que não pode ser uma solução única para a crise de acessibilidade nas cidades estadunidenses.
Algumas jurisdições permitem um aumento fixo nos aluguéis por ano; outras vinculam os aumentos permitidos ao Índice de Preços ao Consumidor (IPC). Além dos aumentos permitidos, a maioria dos controles de aluguel também regulamenta o grau em que os aumentos do imposto predial e as despesas de capital podem ser repassados aos inquilinos, além de permitir aumentos por dificuldades financeiras para proprietários, o que significa que os efeitos dos controles dependem fortemente da composição do conselho de controle ou estabilização de aluguéis do município; os membros do Conselho de Diretrizes de Aluguel da Cidade de Nova York são nomeados pelo prefeito, conferindo ao órgão poder significativo sobre os aluguéis em unidades com aluguéis estabilizados.
Por fim, as regulamentações divergem quanto à possibilidade de uma unidade controlada ser restituída aos aluguéis de mercado após a desocupação (conhecido como descontrole de vacância), o que altera radicalmente os incentivos para o locador — se a diferença entre o aluguel de mercado e o aluguel controlado se tornar muito grande, pode ser do interesse do locador incentivar o inquilino a se autodespejar ou a adotar um despejo “suave”. Na realidade, o termo “controle de aluguéis” abrange uma ampla gama de possíveis combinações de políticas que podem ter efeitos grandes ou pequenos sobre os aluguéis ou a oferta de moradias.
A variação e a complexidade dos controles de aluguel no mundo real significam que, no que diz respeito à pesquisa empírica sobre controle de aluguel, é difícil tirar grandes conclusões gerais. Os pesquisadores ou analisam uma grande amostra de cidades, nivelando as diferenças potencialmente enormes entre elas, ou se concentram nos efeitos dos controles em uma única cidade — tirando conclusões de generalidade duvidosa. Ainda assim, ao considerar a ampla gama de pesquisas disponíveis, em vez de qualquer estudo isolado, podemos tentar tirar algumas conclusões gerais sobre os impactos do controle de aluguel na oferta de moradia e na acessibilidade geral.
As duas principais questões que nos interessam são: 1) O controle de aluguéis realmente cumpre a sua função? Ou seja, é eficaz no controle do aumento dos aluguéis? E 2) Em que medida afeta a construção de moradias e a oferta de imóveis para aluguel? Podemos então perguntar: vale a pena o custo-benefício? Uma ampla gama de estudos nos últimos vinte anos encontrou resultados bastante mistos, com alguns relatando um efeito muito pequeno do controle de aluguéis sobre a oferta de imóveis para aluguel e outros constatando reduções significativas na oferta.
Na maioria dos casos, políticas de controle de aluguel bem elaboradas são eficazes para proteger os inquilinos de aumentos de aluguel das unidades que cobrem. Elas também permitem que as famílias permaneçam em seus endereços por mais tempo do que permaneceriam de outra forma. No entanto, a redução do crescimento dos aluguéis e a estabilidade da vizinhança em unidades controladas em algumas cidades ocorrem às custas de aluguéis mais altos em unidades não sujeitas ao controle de aluguel, resultando em maior acessibilidade das unidades para pessoas de baixa renda e menor acessibilidade das unidades para pessoas de alta renda.
Isso ocorre porque, nos casos em que o controle de aluguéis resultou em preços abaixo do mercado para unidades controladas, pelo menos alguns proprietários converteram seus estoques de apartamentos para condomínios ou outros tipos de ocupação própria, reduzindo a oferta de imóveis para aluguel e elevando o aluguel (descontrolado). Embora especialistas como Summers tratem qualquer redução na oferta, por menor que seja, como evidência do fracasso do controle de aluguéis, cidadãos democráticos responsáveis podem avaliar os custos e os benefícios.
Embora as evidências sustentem a eficácia do controle de aluguéis em seus objetivos, elas também deixam claro que o controle de aluguéis não pode ser uma solução única para a crise de acessibilidade nas cidades estadunidenses. Expandir o estoque total de moradias também é uma meta política urgente, que o controle de aluguéis não aborda. O controle de aluguéis deve, de fato, ser visto como complementar à expansão da oferta.
Na medida em que o controle de aluguéis reduz os incentivos para construtoras, ele deve ser combinado com políticas pró-densidade, incluindo zoneamento bem planejado e outras reformas de uso do solo (embora não devamos esperar que o rezoneamento por si só reduza substancialmente os custos da moradia) e investimentos em habitação social. Incentivar a expansão do estoque total de moradias é uma boa maneira de neutralizar os efeitos da queda dos aluguéis sobre a oferta de moradias para aluguel.
Uma maneira pela qual os controles de aluguel modernos fazem isso é isentando novas construções da regulamentação por um período, geralmente de pelo menos trinta anos. Os fluxos de caixa descontados de trinta anos para o futuro têm um impacto muito pequeno no valor presente de um projeto de desenvolvimento, portanto, espera-se que essa isenção mitigue o efeito sobre a construção de moradias. Além disso, as barreiras políticas à densidade populacional frequentemente se concentram no medo da gentrificação — de que novos empreendimentos expulsem os moradores atuais com preços altos. O controle de aluguel oferece um seguro contra o deslocamento, o que pode aumentar o apoio local à construção de novas moradias.
Mais importante ainda, há um papel muito importante a ser desempenhado por um setor público robusto. Seja por meio de construção subsidiada publicamente (para que os incorporadores estejam dispostos a aceitar taxas de retorno mais baixas sob um regime de controle de aluguéis) ou pela propriedade e administração pública direta de moradias populares de alta qualidade. E é aí, em última análise, que o controle de aluguéis faz mais sentido: como parte de uma política habitacional abrangente que priorize a habitação social e pública, bem como a expansão da oferta privada de moradias, ao mesmo tempo em que protege os inquilinos contra aumentos de aluguel e desalojamento.
Em um mercado livre, o “melhor e mais elevado uso” da propriedade é aquele que a pessoa com mais dinheiro determinar. Em um lugar como Manhattan, isso poderia significar deslocar aposentados com renda fixa para dar lugar à próxima turma de banqueiros juniores, ou construir torres de apartamentos que servem como veículos de investimento para oligarcas, permanecendo vazias a maior parte do ano. A regulamentação e o investimento públicos, incluindo o controle de aluguéis, podem moldar ou anular os ditames do mercado para criar um mercado imobiliário que atenda às necessidades humanas de moradia compartilhada por todos, em vez das demandas do maior lance.
Por fim, as regulamentações divergem quanto à possibilidade de uma unidade controlada ser restituída aos aluguéis de mercado após a desocupação (conhecido como descontrole de vacância), o que altera radicalmente os incentivos para o locador — se a diferença entre o aluguel de mercado e o aluguel controlado se tornar muito grande, pode ser do interesse do locador incentivar o inquilino a se autodespejar ou a adotar um despejo “suave”. Na realidade, o termo “controle de aluguéis” abrange uma ampla gama de possíveis combinações de políticas que podem ter efeitos grandes ou pequenos sobre os aluguéis ou a oferta de moradias.
A variação e a complexidade dos controles de aluguel no mundo real significam que, no que diz respeito à pesquisa empírica sobre controle de aluguel, é difícil tirar grandes conclusões gerais. Os pesquisadores ou analisam uma grande amostra de cidades, nivelando as diferenças potencialmente enormes entre elas, ou se concentram nos efeitos dos controles em uma única cidade — tirando conclusões de generalidade duvidosa. Ainda assim, ao considerar a ampla gama de pesquisas disponíveis, em vez de qualquer estudo isolado, podemos tentar tirar algumas conclusões gerais sobre os impactos do controle de aluguel na oferta de moradia e na acessibilidade geral.
As duas principais questões que nos interessam são: 1) O controle de aluguéis realmente cumpre a sua função? Ou seja, é eficaz no controle do aumento dos aluguéis? E 2) Em que medida afeta a construção de moradias e a oferta de imóveis para aluguel? Podemos então perguntar: vale a pena o custo-benefício? Uma ampla gama de estudos nos últimos vinte anos encontrou resultados bastante mistos, com alguns relatando um efeito muito pequeno do controle de aluguéis sobre a oferta de imóveis para aluguel e outros constatando reduções significativas na oferta.
Na maioria dos casos, políticas de controle de aluguel bem elaboradas são eficazes para proteger os inquilinos de aumentos de aluguel das unidades que cobrem. Elas também permitem que as famílias permaneçam em seus endereços por mais tempo do que permaneceriam de outra forma. No entanto, a redução do crescimento dos aluguéis e a estabilidade da vizinhança em unidades controladas em algumas cidades ocorrem às custas de aluguéis mais altos em unidades não sujeitas ao controle de aluguel, resultando em maior acessibilidade das unidades para pessoas de baixa renda e menor acessibilidade das unidades para pessoas de alta renda.
Isso ocorre porque, nos casos em que o controle de aluguéis resultou em preços abaixo do mercado para unidades controladas, pelo menos alguns proprietários converteram seus estoques de apartamentos para condomínios ou outros tipos de ocupação própria, reduzindo a oferta de imóveis para aluguel e elevando o aluguel (descontrolado). Embora especialistas como Summers tratem qualquer redução na oferta, por menor que seja, como evidência do fracasso do controle de aluguéis, cidadãos democráticos responsáveis podem avaliar os custos e os benefícios.
Embora as evidências sustentem a eficácia do controle de aluguéis em seus objetivos, elas também deixam claro que o controle de aluguéis não pode ser uma solução única para a crise de acessibilidade nas cidades estadunidenses. Expandir o estoque total de moradias também é uma meta política urgente, que o controle de aluguéis não aborda. O controle de aluguéis deve, de fato, ser visto como complementar à expansão da oferta.
Na medida em que o controle de aluguéis reduz os incentivos para construtoras, ele deve ser combinado com políticas pró-densidade, incluindo zoneamento bem planejado e outras reformas de uso do solo (embora não devamos esperar que o rezoneamento por si só reduza substancialmente os custos da moradia) e investimentos em habitação social. Incentivar a expansão do estoque total de moradias é uma boa maneira de neutralizar os efeitos da queda dos aluguéis sobre a oferta de moradias para aluguel.
Uma maneira pela qual os controles de aluguel modernos fazem isso é isentando novas construções da regulamentação por um período, geralmente de pelo menos trinta anos. Os fluxos de caixa descontados de trinta anos para o futuro têm um impacto muito pequeno no valor presente de um projeto de desenvolvimento, portanto, espera-se que essa isenção mitigue o efeito sobre a construção de moradias. Além disso, as barreiras políticas à densidade populacional frequentemente se concentram no medo da gentrificação — de que novos empreendimentos expulsem os moradores atuais com preços altos. O controle de aluguel oferece um seguro contra o deslocamento, o que pode aumentar o apoio local à construção de novas moradias.
Mais importante ainda, há um papel muito importante a ser desempenhado por um setor público robusto. Seja por meio de construção subsidiada publicamente (para que os incorporadores estejam dispostos a aceitar taxas de retorno mais baixas sob um regime de controle de aluguéis) ou pela propriedade e administração pública direta de moradias populares de alta qualidade. E é aí, em última análise, que o controle de aluguéis faz mais sentido: como parte de uma política habitacional abrangente que priorize a habitação social e pública, bem como a expansão da oferta privada de moradias, ao mesmo tempo em que protege os inquilinos contra aumentos de aluguel e desalojamento.
Em um mercado livre, o “melhor e mais elevado uso” da propriedade é aquele que a pessoa com mais dinheiro determinar. Em um lugar como Manhattan, isso poderia significar deslocar aposentados com renda fixa para dar lugar à próxima turma de banqueiros juniores, ou construir torres de apartamentos que servem como veículos de investimento para oligarcas, permanecendo vazias a maior parte do ano. A regulamentação e o investimento públicos, incluindo o controle de aluguéis, podem moldar ou anular os ditames do mercado para criar um mercado imobiliário que atenda às necessidades humanas de moradia compartilhada por todos, em vez das demandas do maior lance.
Colaboradores
Osman Keshawarz é professor assistente de economia do trabalho no Centro de Educação e Pesquisa Trabalhista da Universidade do Havaí–West O’ahu.
Brian Callaci é economista-chefe do Open Markets Institute e professor assistente adjunto visitante de economia no John Jay College, da City University of New York.
Osman Keshawarz é professor assistente de economia do trabalho no Centro de Educação e Pesquisa Trabalhista da Universidade do Havaí–West O’ahu.
Brian Callaci é economista-chefe do Open Markets Institute e professor assistente adjunto visitante de economia no John Jay College, da City University of New York.
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